事项：

   企业公布2023 年年中汇报，金融街年2023 前半年实现营收约56.15 亿人民币，半年报点同比减少47.05%，评开归母净利-7.29 亿人民币，发缓同比减少163.42%。拿地

   评价：

   房地产开发业务流程营业收入、物业稳增利润率同时承受压力。管理1）企业2023 前半年营业收入约56.15 亿人民币，租赁在其中房地产开发业务流程营业收入约44.36 亿人民币，金融街年同比减少53.91%，半年报点完成竣工面积52.2 万方检测。评开2）房地产开发业务流程利润率-1.80%，发缓较22 年同期降低16.99pts，拿地根本原因是物业稳增应对市场下行，企业调节部分项目市场价格促去化，管理造成毛利率下降，部分项目乃至亏损。

   上半年度销售额同比增长35%，未新增加土地储备。1）2023 前半年完成签订销售额157.7 亿人民币，同比增长35%，在房企排名销售榜单（全口径额度）排第53 位，完成市场销售签订总面积72.3 万平方米，同比增加44%。2）2022 年至今摘地趋向慎重，根据资产收购获得1 宗地块，2023 前半年未新增加土储。3）截至2023 前半年，公司总土地储备约1428 万方检测，在其中一线城市占有率24%，二线城市占有率36%，三四线城市占有率40%，在其中三四线城市土地储备主要体现在河北省廊坊市、惠州。

   中心城市核心资产确保物业租赁收益持续增长，发行债券成本费最低。1）截止到2023年6 月底，企业拥有新项目可出租面积123.4 万方检测，在其中北京市、上海市可出租面积约85 万方检测，占有率69%。2023 前半年企业物业租赁营业收入约8.9 亿人民币，同比增加10.05%，利润率89.36%，较去年同期升高1.3pts。2）2023 年1-8 月，企业共发行中期票据共82 亿人民币，均值息票率仅3.57%，发行利率处在销售市场出色水准，资本结构进一步调节和改进。

   投资价值分析：企业高能级大城市土地储备合理布局支撑点市场销售兑付，但2022 年至今摘地，土地储备换仓较慢，开发设计业务流程营业收入及毛利率中远期承受压力，此外，企业拥有重点城市核心资产，房租主要表现稳定抗风险能力。大家保持2023-2025 年公司eps 预测分析分别是0.22、0.32、0.36 元，大家根据剩余收益实体模型计算企业估值，为现阶段帐面价值和未来剩余收益的变现，因为近些年企业ROE 逐渐减少，项目投资摘地节奏感显著变缓，大家在剩余收益实体模型上给与20%公司估值折减，计算总市值约174 亿人民币，相匹配企业2023 年股价预测5.83 元，保持“强烈推荐”定级。

   风险防范：销售市场超过预期下滑，后续投资幅度大跳水。